Die Rolle Ihres Rechtsanwalts bei der Haftung für Schadstoffe im Altbau

Haftung bei Gebäudeschadstoffen in Bestandsimmobilien

Wer verantwortlich ist, welche Ansprüche bestehen und warum es notwendig ist, einen spezialisierten Rechtsanwalt zu beauftragen

Gebäudeschadstoffe und anhaltende Geruchsbelastungen in Bestandsimmobilien sind längst kein Randphänomen mehr. Ob Asbest, PAK, PCP, Formaldehyd, Holzschutzmittel oder mikrobiologische Kontaminationen und typische Geruchsstoffe wie Chloranisole, Essigsäure oder Chlornaphthaline, die Folgen reichen von erheblichen Nutzungseinschränkungen bis zu gravierenden Gesundheitsbeeinträchtigungen.

Immer häufiger stellt sich in der Praxis die Frage:

- Wer haftet bei Schadstoffen im Altbau?
- Welche Ansprüche bestehen bei versteckten Mängeln nach dem Immobilienkauf?
- Was tun bei Geruchsbelastung im Haus oder in der Wohnung?

In meiner Tätigkeit als Rechtsanwalt und Baubiologe vertrete ich bundesweit Mandanten, die durch Schadstoffe in Bestandsgebäuden wirtschaftlich oder gesundheitlich geschädigt wurden. Die zentrale Frage lautet regelmäßig:

Wer haftet für die Beeinträchtigung der Nutzbarkeit einer Bestandsimmobilie?

I. Typische Konstellationen der Beteiligten

Im Bereich schadstoffbelasteter Immobilien stehen sich regelmäßig folgende Parteien gegenüber:

• Käufer ↔ Verkäufer
• Mieter ↔ Vermieter
• Pächter ↔ Verpächter
• Eigentümer ↔ Bauträger oder Sanierungsunternehmen
• Geschädigte ↔ Sachverständige
• Geschädigte ↔ Makler
• In besonderen Konstellationen: Käufer ↔ Notar

Je mehr Akteure in die Transaktion oder Nutzung einer Immobilie involviert sind, desto breiter ist das haftungsrechtliche Spektrum.

Grundsatz:

Je mehr Personen auf Schuldnerseite beteiligt sind, desto mehr Anspruchsgrundlagen kommen in Betracht.

Gerade bei Altbauten, Fertighäusern der 1970er und 1980er Jahre oder gewerblich genutzten Bestandsimmobilien mit langer Nutzungshistorie ist die Verantwortlichkeit häufig komplex. Die juristische Prüfung sämtlicher Haftungsadressaten ist strategisch regelmäßig geboten.

II. Ansprüche bei Schadstoffen und Geruchsbelastungen

Die denkbaren Ansprüche reichen deutlich über eine bloße Minderung hinaus. Entscheidend ist die konkrete Vertragskonstellation.

1. Kaufrecht bei schadstoffbelasteten Immobilien

Bei versteckten Mängeln wie Asbest, Formaldehyd, Holzschutzmitteln oder Chloranisolen kommen insbesondere in Betracht:

• Rücktritt vom Kaufvertrag
• Schadensersatz statt der Leistung
• Schadensersatz neben der Leistung
• Minderung des Kaufpreises
• Ersatz vergeblicher Aufwendungen
• Ersatz entgangenen Gewinns bei vermieteten Objekten
• Schmerzensgeld bei nachweisbaren Gesundheitsbeeinträchtigungen

Häufig enthalten notarielle Kaufverträge umfassende Gewährleistungsausschlüsse. Maßgeblich ist dann, ob:

• ein Mangel arglistig verschwiegen wurde
• bekannte Schadstoffbelastungen nicht offengelegt wurden
• konkrete Fragen des Käufers falsch beantwortet wurden



Gerade bei Altbauten mit Asbest, PAK oder PCB ist die Frage der Aufklärungspflicht regelmäßig entscheidend.

2. Miet- und Pachtrecht bei Schadstoffbelastung

Bei Mietwohnungen oder Gewerbeobjekten stehen regelmäßig im Vordergrund:

• Mietminderung bei Geruchsbelastung
• Schadensersatz
• Ersatz von Umzugskosten
• Ersatz von Hotelkosten
• Schmerzensgeld
• außerordentliche Kündigung



Eine fortdauernde Schadstoff- oder Geruchsbelastung stellt häufig einen erheblichen Mangel dar. Die Gebrauchstauglichkeit der Immobilie ist eingeschränkt oder aufgehoben.

Besonders relevant ist die verschärfte Haftung bei bereits bei Vertragsschluss bestehenden Mängeln.

3. Maklerhaftung bei verschwiegenen Schadstoffen

Makler unterliegen besonderen Aufklärungspflichten. Sie haften aus dem Maklervertrag, wenn sie:

• bekannte Schadstoffbelastungen verschweigen
• erkennbare Risiken bagatellisieren
• ungeprüfte Angaben des Verkäufers weitergeben

Die Rechtsprechung verlangt eine Plausibilitätsprüfung. Ein Makler darf sich nicht blind auf Verkäuferangaben verlassen.



Gerade bei Geruchsfällen oder bekannten Holzschutzmittelproblemen kann hier ein eigenständiger Haftungstatbestand entstehen.

4. Haftung von Sachverständigen

Sachverständige haften, wenn:

• Gutachten unzutreffend oder unvollständig sind
• Prüfprogramme nicht dem Stand der Technik entsprechen
• relevante Untersuchungsbereiche nicht geprüft werden

In der Praxis werden Schadstoffquellen wie Chloranisole oder sekundäre Holzschutzmittelabbauprodukte nicht selten übersehen. Fehlerhafte Gutachten können erhebliche wirtschaftliche Schäden verursachen.



Sachverständigenverträge entfalten häufig Schutzwirkung zugunsten Dritter, etwa Familienangehöriger.

5. Notarhaftung bei Haftungsausschlüssen

Ein häufig unterschätzter Bereich ist die mögliche Notarhaftung.



Notare sind zur neutralen und umfassenden Belehrung verpflichtet. Wird die Tragweite eines Haftungsausschlusses im Kontext einer schadstoffbelasteten Immobilie nicht ausreichend erläutert, können Amtshaftungsansprüche in Betracht kommen.

Dieser Bereich gewinnt bei problematischen Altbauten zunehmend an Bedeutung.

III. Schadenskategorien nach Schuldnergruppen

Typische Anspruchsverteilung:

Die Historie der Immobilie - Baujahr, Bauweise, Renovierungsmaßnahmen, bekannte Altlasten, frühere Nutzungen, prägt die rechtliche Bewertung maßgeblich.

IV. Warum schnelles Handeln entscheidend ist

Betroffene stellen sich regelmäßig folgende Fragen:

• Was tun bei Schadstoffen im Haus?
• Welche Rechte habe ich bei Geruchsbelastung?
• Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten?
• Welche Fristen gelten bei versteckten Mängeln?

Gleichzeitig gilt:

• Ansprüche können verjähren
• Rechte können verwirken
• Beweise können verloren gehen



Eine akute Schadstoffbelastung löst sich nicht von selbst. Ein strukturiertes Vorgehen ist rechtlich und tatsächlich geboten.

V. Mein Ansatz: Juristische und baubiologische Kompetenz aus einer Hand

Meine Tätigkeit verbindet:

• Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Gebäudeschadstoffe
• Baubiologe mit technischer Expertise in der Schadstoffbewertung

Diese Kombination ermöglicht:

1. Technisches Verständnis von Schadstoffquellen
2. Juristisch präzise Anspruchsprüfung
3. Strategische Auswahl der Haftungsgegner
4. Bewertung von Sanierungskosten und Nutzungsausfällen
5. Realistische Einschätzung von Prozesschancen



Die Schnittstelle zwischen Recht und Baupraxis ist integraler Bestandteil meiner Arbeit.

VI. Ansprüche konsequent durchsetzen

Wer durch Schadstoffe oder Gerüche geschädigt wurde, sollte dies nicht als persönliches Lebensrisiko akzeptieren.



Entscheidend ist:

• zeitnah prüfen
• Beweise sichern
• Verantwortliche identifizieren
• Ansprüche strukturiert verfolgen

Je früher gehandelt wird, desto größer sind die rechtlichen und tatsächlichen Handlungsspielräume.