Schadstoffsanierung im Steuerrecht: Wann Sanierungskosten als außergewöhnliche Belastung anerkannt werden können

Sanierungskosten für schadstoffbelastete Gebäude beschäftigen nicht nur das Bau- und Umweltrecht, sondern zunehmend auch das Steuerrecht. Gerade bei Schadstoffen in Bestandsimmobilien, alten Fertighäusern oder belasteten Wohngebäuden stellt sich häufig die Frage, ob erhebliche Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden können.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat bereits 2012 in mehreren Grundsatzentscheidungen klargestellt, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für die Sanierung eines selbstgenutzten Gebäudes als außergewöhnliche Belastungen nach § 33 EStG anerkannt werden können.

Im Mittelpunkt stehen dabei insbesondere drei Entscheidungen:

• BFH – VI R 47/10 – Asbestsanierung
• BFH – VI R 70/10 – echter Hausschwamm
• BFH – VI R 21/11 – unzumutbare Geruchsbelästigungen durch Chloranisole



Gerade für Eigentümer schadstoffbelasteter Immobilien, insbesondere von Fertighäusern der 1970er- und 1980er-Jahre, besitzen diese Entscheidungen erhebliche praktische Bedeutung.

Grundsätze des § 33 EStG

Nach § 33 EStG können Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden, wenn sie dem Steuerpflichtigen zwangsläufig entstehen und außergewöhnlich sind.



Maßgeblich ist dabei, dass sich der Betroffene den Kosten aus tatsächlichen, rechtlichen oder sittlichen Gründen nicht entziehen kann.

Der BFH stellt zugleich klar:

Gewöhnliche Instandhaltungs-, Modernisierungs- oder Renovierungskosten sind steuerlich grundsätzlich nicht begünstigt.

Steuerlich relevant werden Sanierungsmaßnahmen erst dann, wenn existenznotwendiger Wohnraum konkret beeinträchtigt ist, etwa durch:

• Asbest
• Chloranisole
• Formaldehyd
• Holzschutzmittel
• Schimmelpilze
• Schadstoffe im Fertighaus
• oder andere gesundheitsgefährdende Gebäudeschadstoffe.

1. BFH – VI R 47/10

Asbestsanierung nur bei konkreter Gesundheitsgefahr

In der Entscheidung VI R 47/10 hatte der BFH über die steuerliche Behandlung von Kosten für die Sanierung eines asbesthaltigen Daches eines Reihenhauses Baujahr 1976 zu entscheiden.

Die Klägerin machte geltend, die Sanierung sei unvermeidbar gewesen, weil bei Arbeiten am Nachbardach gesundheitsgefährdende Asbestfasern hätten freigesetzt werden können.

Das Finanzgericht hatte die Aufwendungen zunächst anerkannt, da die Gefährlichkeit von Asbest allgemein bekannt sei.

Der BFH hob diese Entscheidung jedoch auf und formulierte einen zentralen Grundsatz:

Die bloß abstrakte Gefährlichkeit eines Schadstoffs genügt nicht.

Vielmehr müsse eine konkrete Gesundheitsgefährdung vorliegen.

Entscheidend sei, ob im Einzelfall tatsächlich die Gefahr bestand, dass Asbestfasern freigesetzt und eingeatmet werden konnten.

Damit verschärfte der BFH die Anforderungen an die steuerliche Anerkennung von Schadstoffsanierungen erheblich.

Nicht jede Asbestbelastung in einem Altbau oder einer Bestandsimmobilie führt automatisch zu außergewöhnlichen Belastungen im Sinne des § 33 EStG.

Zugleich betonte das Gericht die Bedeutung einer sorgfältigen Beweissicherung. Ohne belastbare technische Feststellungen wird sich eine konkrete Gesundheitsgefahr häufig nicht nachweisen lassen.



Gerade bei Asbest im Haus, Schadstoffen im Altbau oder asbesthaltigen Baustoffen in Fertighäusern sind daher frühzeitige Raumluftanalysen und Gutachten entscheidend.

2. BFH – VI R 70/10

Echter Hausschwamm als „private Katastrophe“

Mit der Entscheidung VI R 70/10 weitete der BFH seine Rechtsprechung aus.

Im zugrunde liegenden Fall war eine Eigentumswohnung Baujahr 1900 von echtem Hausschwamm betroffen. Der Befall gefährdete bereits die Statik des Gebäudes und machte umfangreiche Sanierungsmaßnahmen erforderlich.

Der BFH erkannte die Aufwendungen als außergewöhnliche Belastungen an.

Maßgeblich war dabei nicht allein der Pilzbefall selbst, sondern die konkret drohende Unbewohnbarkeit des Gebäudes.

Der BFH ordnete den Fall den sogenannten „privaten Katastrophen“ zu, vergleichbar mit Brand- oder Hochwasserschäden.

Entscheidend war, dass:

• der Schaden für die Eigentümerin nicht vorhersehbar war,
• sie den Befall nicht verursacht hatte,
• die Bewohnbarkeit des Gebäudes erheblich gefährdet war.

Bemerkenswert ist zudem, dass der BFH keinen gewöhnlichen Baumangel annahm.

Der Schaden beruhte gerade nicht auf einem Verstoß gegen anerkannte Regeln des Bauhandwerks.

Die Entscheidung zeigt, dass außergewöhnliche Belastungen nicht auf klassische Gesundheitsgefahren beschränkt sind.

Auch schwerwiegende Substanzschäden können steuerlich relevant sein, wenn sie existenznotwendigen Wohnraum betreffen.



Gerade im Zusammenhang mit Schimmel im Haus, mikrobiologischen Belastungen oder Schadstoffen in Bestandsgebäuden gewinnt diese Rechtsprechung zunehmend an Bedeutung.

3. BFH – VI R 21/11

Unzumutbare Geruchsbelästigungen durch Chloranisole

Besondere Bedeutung kommt schließlich der Entscheidung VI R 21/11 zu.



Die Kläger hatten ein Fertighaus Baujahr 1973 erworben, dessen Bauteile unter anderem mit Holzschutzmitteln und Formaldehyd behandelt worden waren.

Bereits kurz nach dem Einzug traten massive Geruchsbelästigungen durch Chloranisole auf.

Die Eigentümer ließen das Gebäude umfassend sanieren und machten die Kosten steuerlich geltend.

Der BFH hob die klageabweisende Entscheidung des Finanzgerichts auf und entwickelte seine bisherige Rechtsprechung fort.

Danach können auch unzumutbare Beeinträchtigungen, die von einem Gebäude ausgehen, eine außergewöhnliche Belastung darstellen.

Der BFH stellte dabei klar:

Massive Geruchsbelästigungen können einer „privaten Katastrophe“ gleichstehen.

Allerdings genügt das subjektive Empfinden der Bewohner nicht.

Erforderlich sind objektiv feststellbare Beeinträchtigungen, etwa das Überschreiten bestimmter Geruchsschwellen.

Die Entscheidung ist besonders relevant für schadstoffbelastete Fertighäuser, bei denen häufig:

• Chloranisole
• PCP
• Formaldehyd
• Lindan
• Holzschutzmittel
• oder andere Schadstoffe im Fertighaus vorliegen.

Gerade der typische muffige Geruch im Fertighaus stellt häufig einen ersten Hinweis auf tiefere Schadstoffprobleme dar.

Fazit

Mit den Entscheidungen VI R 47/10, VI R 70/10 und VI R 21/11 hat der Bundesfinanzhof die Voraussetzungen für die steuerliche Berücksichtigung von Gebäudesanierungen grundlegend konkretisiert.



Die Rechtsprechung zeigt:

• Nicht jede Schadstoffbelastung genügt für § 33 EStG.
• Erforderlich ist regelmäßig eine konkrete Gesundheitsgefahr oder eine vergleichbar schwerwiegende Beeinträchtigung des Wohnens.
• Übliche Modernisierungs- oder Instandhaltungskosten bleiben weiterhin nicht abzugsfähig.
• Die Finanzverwaltung und die Finanzgerichte folgen dieser Rechtsprechung regelmäßig.
• Entscheidend sind stets die Umstände des Einzelfalls sowie eine belastbare Tatsachengrundlage.

Gerade bei Schadstoffen in Fertighäusern, Altbauten und Bestandsimmobilien empfiehlt sich daher frühzeitig eine technische und gutachterliche Dokumentation.

Nur so lässt sich später nachweisen, dass tatsächlich eine außergewöhnliche Belastung vorlag.

Insbesondere bei:

• Asbest
• Chloranisolen
• Formaldehyd
• Lindan
• Holzschutzmitteln
• oder anderen Gebäudeschadstoffen

kann eine frühzeitige rechtliche und baubiologische Bewertung entscheidend sein.