Rechtsirrtümer beim Immobilienkauf: Was Käufer wirklich wissen müssen

Kaum ein Rechtsgebiet ist so anfällig für hartnäckige Mythen wie das Kaufrecht rund um Schadstoffe und Mängel an Immobilien. Verkäufer, Makler und mitunter auch Käufer selbst berufen sich auf vermeintliche Grundsätze, die sich bei näherer Betrachtung als Fehlvorstellungen erweisen. Der folgende Beitrag räumt mit den gängigsten Irrtümern auf - ergänzt um einen besonders verbreiteten Irrglauben rund um ältere Baujahre.

Im Kern geht es um Fragen, die sich Käufer meist erst nach dem Hauskauf stellen: Muss der Verkäufer auf Asbest oder andere Schadstoffe hinweisen? Was gilt, wenn er einen Mangel wie Asbest, Schimmel oder einen feuchten Keller verschwiegen hat? Und schützt ihn der Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag? Vorweg die kurze Antwort: Wer als Verkäufer einen offenbarungspflichtigen Mangel kennt und verschweigt, handelt in aller Regel arglistig und kann sich dann auch auf einen vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen.

Irrtum 1: „Festgebundenes Asbest ist kein Mangel"

Ein weit verbreiteter Irrglaube lautet, fest gebundene Asbestprodukte stellten von vornherein keinen Sachmangel dar. Das ist unzutreffend. Der Bundesgerichtshof hat in einem Fall, in dem Verkäufer die Verwendung von Asbestzementplatten in der Fassade verschwiegen hatten, obwohl bereits ein Kaufinteressent deswegen abgesprungen war, festgestellt: „Das Kaufobjekt ist … mit einem offenbarungspflichtigen Sachmangel behaftet.“

Wann ein solcher Mangel überhaupt vorliegt, ist eine eigene Frage. Nach der Rechtsprechung ist von einem Sachmangel erst, aber auch schon dann auszugehen, wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass Stoffe mit einem erheblichen gesundheitsgefährdenden Potential im Rahmen der üblichen Nutzung des Kaufobjekts austreten. Eine in diesem Sinne erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit liegt auch dann vor, wenn übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden können. Es kommt also auf die Nutzung der Immobilie an.

Irrtum 2: „Was etwa in den 1970er- und 1980er-Jahren üblich und erlaubt war, kann heute kein Mangel sein"

Dieser Irrtum ist besonders verbreitet und besonders hartnäckig. Die Vorstellung dahinter: Wenn ein Baustoff zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes dem damaligen Stand der Technik entsprach und rechtlich zulässig war, könne seine bloße Anwesenheit heute keinen Mangel begründen. Diese Argumentation hat die Rechtsprechung ausdrücklich zurückgewiesen.

In dem bereits erwähnten Asbestfall - ein 1980 in Fertigbauweise errichtetes Haus - wurde genau dieser Einwand geprüft und verworfen. Das Gericht stellte unmissverständlich klar: eine Haftung auf Schadensersatz kann nicht mit der Begründung verneint werden, die Verwendung von Asbestzementplatten in der Fassade des 1980 errichteten Hauses stelle keinen (offenbarungspflichtigen) Sachmangel dar. Vielmehr können Baustoffe, die bei der Errichtung des Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, einen offenbarungspflichtigen Mangel der Kaufsache begründen.

Entscheidend ist dabei nicht das Baujahr, sondern der Zeitpunkt des Vertragsschlusses und die Art der Nutzung.

Wenn in der Fachpraxis besonders häufig mit baulichen Eingriffen zu rechnen ist, verschärft sich diese Bewertung noch: im vorliegenden Fall ist ein aufklärungspflichtiger Sachmangel zu bejahen, weil etwa mit Bohrungen an der Hausfassade eines Wohngebäudes auch durch einen Laien stets zu rechnen ist.

Die praktische Konsequenz: Die Rechtmäßigkeit eines Baustoffs oder einer Bauweise nach den Normen der Bauzeit schützt den Verkäufer nicht automatisch vor einer Mängelhaftung. Wer weiß, dass sein Gebäude Materialien enthält, die zwar 1975 oder 1985 Stand der Technik waren, heute aber als gesundheitsgefährdend gelten, muss dies grundsätzlich offenbaren - unabhängig davon, dass der Einbau seinerzeit vollkommen legal und üblich war.

Irrtum 3: „Der Käufer muss sich vorab sachverständig informieren"

Oft wird behauptet, ein Käufer, der keinen Sachverständigen hinzugezogen oder sich nicht zumindest selbst informiert habe, könne sich später nicht mehr auf Mängel berufen. Das Gesetz regelt die Konsequenzen eigener Unkenntnis jedoch abschließend: Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt (§ 442 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Selbst grobe Fahrlässigkeit schadet also bei Arglist des Verkäufers nicht - der BGH hat dies ausdrücklich bestätigt: Grob fahrlässige Unkenntnis steht der Kenntnis bei Arglist des Verkäufers schon nicht gleich (§ 442 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB). Eine generelle Rechtspflicht zur Einholung eines Gutachtens oder spezifischer Informationen existiert damit nicht.

Irrtum 4: „Der Verkäufer weiß über die Immobilie nicht mehr als der Käufer"

Dieser Irrtum klingt zunächst plausibel: Käufer und Verkäufer besichtigen dieselben Räume, sehen dieselben Wände, denselben Keller. Warum sollte der eine mehr wissen als der andere? Die Antwort liegt in der Nutzung. Wer über Jahre oder Jahrzehnte in einer Immobilie gewohnt hat, kennt ihr Verhalten unter wechselnden Bedingungen - wie sich der Keller bei Starkregen verhält, ob der Schimmel im Winter wiederkehrt, welche Reparaturen tatsächlich nachhaltig waren und welche nur „zugeschmiert" wurden. Ein Käufer hingegen sieht bei ein oder zwei Besichtigungsterminen lediglich eine Momentaufnahme. Diese strukturelle Asymmetrie zwischen Erfahrungswissen des ehemaligen Nutzers und Momentaufnahme-Wissen des Käufers ist kein Nebenaspekt, sondern der eigentliche Grund, warum das Recht überhaupt Aufklärungspflichten kennt.

Die Rechtsprechung macht genau diesen Nutzungs-Vorsprung zum Anknüpfungspunkt der Offenbarungspflicht. Der BGH hat ausdrücklich klargestellt, dass den Verkäufer die Pflicht trifft, verborgene Mängel oder Umstände, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, auch ungefragt dem Käufer zu offenbaren, wenn sie für dessen Entschluss von Bedeutung, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Der Begriff „nach der Erfahrung" ist hier wörtlich zu nehmen: Gemeint ist das Wissen, das sich erst aus der tatsächlichen Nutzung über einen längeren Zeitraum ergibt - etwa ein wiederkehrendes Feuchtigkeitsproblem, das nur bei bestimmten Wetterlagen auftritt und das ein Käufer bei einer einmaligen Besichtigung niemals erkennen könnte.

Das OLG Düsseldorf hat diesen Gedanken für den Hauskauf konkretisiert: Für den Kauf eines Hausgrundstücks ist eine Pflicht zur Offenbarung regelmäßig aber nur wegen verborgener, nicht unerheblicher Mängel oder solcher nicht erkennbarer Umstände zu bejahen, die nach der Erfahrung auf das Entstehen bestimmter Mängel schließen lassen. Und weiter: Ob der Verkäufer über eine Gefahr des Eintritts eines Mangels aufklären muss, hängt insbesondere von der Schwere des Mangels und der Wahrscheinlichkeit des Gefahreintritts ab. Beide Kriterien - Schwere und Eintrittswahrscheinlichkeit - lassen sich naturgemäß nur von jemandem beurteilen, der die Immobilie über längere Zeit genutzt und ihr Verhalten beobachtet hat.

Diese Doktrin ist kein Selbstzweck, sondern eine bewusste Antwort auf die Informationsasymmetrie. Zwar gilt grundsätzlich: Es ist Sache einer jeden Partei, ihre eigenen Interessen selbst wahrzunehmen. Eine allgemeine Pflicht, alle Umstände zu offenbaren, die für die Entschließung des anderen Vertragsteils von Bedeutung sein können, besteht nicht. Für jeden Vertragspartner besteht lediglich die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck (des anderen) vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsanschauung erwarten konnte. Doch gerade bei Umständen, die sich nur durch Nutzung erschließen, entspricht es der Verkehrsanschauung, dass der Käufer auf das Erfahrungswissen des Verkäufers angewiesen ist - er hat schließlich keine andere Quelle.

Auch der praktische Asbestfall zeigt die reale Dimension dieses Wissensvorsprungs. Dort war den verkaufenden Eigentümern vor dem Vertragsschluss bekannt, dass in der Fassade Asbestzementplatten verarbeitet wurden. Sie teilten dies den Klägern jedoch nicht mit, obwohl zuvor ein Kaufinteressent wegen der Asbestbelastung von seinen Kaufabsichten abgerückt war. Der BGH betonte: Die Beklagten hatten unstreitig Kenntnis von der Asbestverwendung. Da ihnen bereits ein Kaufinteressent wegen der verbauten Asbestzementplatten abgesprungen war, wussten sie auch, dass dies ein Umstand war, der für einen verständigen Käufer von kaufentscheidender Bedeutung war. Dieses Wissen resultierte unmittelbar aus der Position als langjährige Eigentümer - ein Käufer, der das Haus nur besichtigte, hätte diesen Umstand ohne Hinweis praktisch nicht erkennen können.

Auch bei Schimmelfällen zeigt sich dasselbe Muster: Ein Verkäufer, der den Mangel positiv kannte und damit rechnen musste, dass er für die Kaufentscheidung oder auch nur für die Preisfindung relevant gewesen wäre, haftet trotz notarieller Standard-Haftungsklausel, es sei denn er weist nach, den Käufer ordnungsgemäß über die damaligen Sanierungen informiert zu haben. Das Wissen um „damalige Sanierungen" ist dabei typischerweise nur demjenigen zugänglich, der die Immobilie über Jahre selbst bewohnt und instandgehalten hat.

Selbst willentliches Wegschauen schützt den langjährigen Nutzer nicht. Die Rechtsprechung lässt nicht zu, dass sich ein Verkäufer seinem Erfahrungswissen bewusst entzieht: Ausnahmsweise steht der positiven Kenntnis die bloße Erkennbarkeit von aufklärungspflichtigen Tatsachen gleich, wenn sich diese dem Täuschenden nach den Umständen des Einzelfalles aufdrängen mussten. Weigert sich also der Verkäufer einer Immobilie, von sich aufdrängenden Umständen und deren sich ebenfalls aufdrängenden Bedeutung für einen Käufer Kenntnis zu nehmen, muss dies nach den für die Bankenhaftung entwickelten Grundsätzen dem positiven Wissen, dem sich der Verkäufer verschließt, gleichstehen.

Konsequenz für die Beweislast: Weil die Informationsasymmetrie zwischen langjährigem Nutzer und punktuell besichtigendem Käufer strukturell angelegt ist, trägt zwar grundsätzlich der Käufer die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen, wozu bei einer Täuschung durch Verschweigen auch die fehlende Offenbarung gehört. Doch weil es sich bei der unterbliebenen Offenbarung um eine negative Tatsache handelt, kommen dem Käufer Beweiserleichterungen zugute. Diese Beweiserleichterung ist letztlich nichts anderes als die prozessuale Antwort auf die materielle Erkenntnis: Wer jahrelang in einer Immobilie gelebt hat, weiß strukturell mehr als derjenige, der sie nur besichtigt - und muss sich an diesem Wissensvorsprung festhalten lassen.

Die praktische Lehre: Käufer sollten sich nicht von der Vorstellung leiten lassen, Verkäufer und Käufer seien informationell auf Augenhöhe. Wer über Jahre in einem Haus gelebt hat, kennt dessen Eigenheiten - und genau deshalb knüpft das Recht die Offenbarungspflicht an diese Erfahrung an. Gezielte Nachfragen zu wiederkehrenden Problemen, Reparaturhistorien und saisonalen Auffälligkeiten sind daher nicht bloß eine Vorsichtsmaßnahme, sondern adressieren direkt die Kernlücke, die das Gewährleistungsrecht zu schließen versucht.

Irrtum 5: Der Haftungsausschluss gilt generell

Dieser Irrtum - „Der Haftungsausschluss schließt jede Anspruchsart aus" - lässt sich am besten gemeinsam auflösen, wenn man fragt, welche Art von Ansprüchen ein Haftungsausschluss überhaupt betrifft.

Grundregel und Grenze. Bei gebrauchten Immobilien ist ein Haftungsausschluss für Sachmängel des Grundstückes und des/der aufstehenden Gebäude zulässig und üblich. Üblich sind dabei Formulierungen wie „verkauft wie besichtigt und mit allen etwaigen verborgenen Mängeln“. Nicht zulässig ist dagegen ein Haftungsausschluss beim Verkauf durch den Erbauer eines neu errichteten Gebäudes, gleichgültig ob er Bauträger oder Privatmann ist. Die Rechtsprechung legt den Begriff der Neuerrichtung weit aus und sieht die Grenze beim Verkauf von Objekten bei ca. zwei Jahren. Hinzu kommt: Auf einen vereinbarten Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB).

Die Anspruchsart "Gewährleistung". Ein Haftungsausschluss erfasst nach seinem Zweck zunächst die in § 437 BGB benannten Gewährleistungsrechte: etwaige Nacherfüllung, Rücktritt vom Kaufvertrag oder die Kaufpreisminderung und Schadensersatz.

Funktional sind Gewährleistungsansprüche dem sogenannten Erfüllungsinteresse zugeordnet: Abzugrenzen ist der Vertrauensschaden vom Erfüllungsinteresse des Gläubigers. Das Erfüllungsinteresse will den Zustand herstellen, der bei Gültigkeit der Erklärung und ordnungsgemäßer Erfüllung der versprochenen Leistung eingetreten wäre. Hierzu zählt insbesondere das Gewährleistungsbegehren, welches die gesetzliche Funktion besitzt, die fehlerhafte Leistung des Vertragsschuldners zu kompensieren. Der Gewährleistungsanspruch soll den Gewährleistungsgläubiger so stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung stünde. Gewährleistungsansprüche sind demnach funktional dem Erfüllungsinteresse zuzuordnen.

Zwingend nicht ausschließbare Anspruchsarten. Unabhängig davon bleiben bestimmte Schadensersatzansprüche von vornherein unabdingbar: Ansprüche des Käufers auf Schadensersatz aus der vom Verkäufer zu vertretenden Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, und für sonstige Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen, können nicht ausgeschlossen werden. Bei Bauträgerverträgen folgt dies zusätzlich aus dem Verbrauchervertragsrecht: Der Bauträgervertrag ist praktisch stets Verbrauchervertrag (§ 310 Abs. 3 BGB); eine Klausel, die Schadensersatzansprüche wegen gewisser Mangelfolgeschäden an Leben, Körper oder Gesundheit oder wegen groben Verschuldens ausschließt, ist deshalb im Hinblick auf § 309 Nr. 7 lit. a und b BGB in aller Regel unwirksam.

Besonders aufschlussreich ist der Umgang mit Schadensersatzansprüchen aus vorvertraglichem Verschulden. Der Gläubiger eines solchen Schadensersatzanspruchs ist auf die Geltendmachung des Vertrauensschadens beschränkt. Und dieser kann durchaus dem Erfüllungsinteresse entsprechen. Der Vertrauensschaden umfasst dabei alle Aufwendungen, die mit der Durchführung des Vertrags entstanden sind. Paradigmatisch unterfallen dieser Schadensqualität Beurkundungs- und sonstige Vertragskosten. Darüber hinaus können auch ausgeschlagene Gewinnmöglichkeiten und solche Nachteile, die durch das Nichtzustandekommen eines anderen Geschäfts entstanden sind, Teil des negativen Interesses sein.

Irrtum 6: „Was bei der Besichtigung erkennbar war, hindert die Geltendmachung von Ansprüchen"

Dieser Irrtum verwechselt Erkennbarkeit mit positiver Kenntnis. Maßgeblich ist nach dem Gesetz nur Letztere: Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. Selbst grobe Fahrlässigkeit schadet bei Arglist des Verkäufers - wie gezeigt - gerade nicht.

Eine bei der Besichtigung gewonnene Wahrnehmung hindert die Geltendmachung von Ansprüchen also keineswegs automatisch - es kommt stets auf den konkreten, rechtlich maßgeblichen Zeitpunkt an.

Irrtum 7: „Makler müssen nicht einmal Grundkenntnisse über Schadstoffe haben"

Dieser Irrtum ist in zweierlei Hinsicht gefährlich. Zum einen zeigt die Rechtsprechung, dass unsachgemäße oder leichtfertige Äußerungen eines Maklers durchaus rechtliche Konsequenzen haben können.

Zum anderen kann das Wissen eines selbständig beauftragten Maklers dem Verkäufer durchaus zugerechnet werden: Mangelnde Fachkenntnis von Maklern ist also keineswegs folgenlos - sie verschiebt lediglich die Risiken, statt sie zu beseitigen.

Irrtum 8: „Verkehrswertgutachter müssen Mängel überhaupt nicht berücksichtigen"

Dieser Irrtum widerspricht dem Zweck der Wertermittlung selbst. Die gesetzliche Minderungsregel zeigt, wie eng der „wirkliche Wert" einer Immobilie mit vorhandenen Mängeln verknüpft ist: Bei der Minderung ist der Kaufpreis in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln (§ 441 Abs. 3 BGB). Auch hier gilt der oben beschriebene Grundsatz zur üblichen Beschaffenheit: Maßgeblich ist, was bei Sachen derselben Art üblich ist und was der Käufer erwarten kann - gemessen an heutigen Maßstäben. Ein Gutachten, das Schadstoffbelastungen schlicht ignoriert, bildet den „wirklichen Wert" im Sinne des Gesetzes nicht korrekt ab.

Weitere verbreitete Irrtümer

„Die Verjährung beginnt erst, wenn der Mangel entdeckt wird." Maßgeblich ist der Übergabezeitpunkt: Die Verjährung beginnt bei Grundstücken mit der Übergabe (§ 438 Abs. 2 BGB). Und bei Arglist verlängert sich die Frist (§ 438 Abs. 3 BGB).

„Der Notar prüft, ob die Immobilie Mängel hat." Die notarielle Pflicht betrifft nicht die technische Prüfung, sondern die rechtliche Belehrung über die Tragweite eines Haftungsausschlusses.

Zusammenfassung: Von der Rechtslage zur Erfolgsaussicht

Wer diese Differenzierungen kennt, verhandelt und prozessiert aus einer erheblich stärkeren Position.